안녕하세요. 여러분의 삶에 가치를 더하는 으뜸토목설계사무소 대표 김동완입니다.

"감정가보다 절반 가까이 떨어졌는데 사야 할까요?" 토목설계사무소를 운영하다 보면 임야 경매나 땅 경매를 준비하는 분들에게 가장 많이 받는 질문입니다.

최근에도 "감정가가 3억4천만 원인데 현재 입찰가는 약 1억7천만 원입니다. 이런 임야 경매 물건은 무조건 싼 것 아닌가요?"라는 상담을 받았습니다.

가격만 보면 누구나 관심이 생깁니다. 하지만 저는 항상 같은 말씀을 드립니다. "경매에서 가장 중요한 것은 가격이 아니라 개발 가능성입니다."

아무리 싸게 낙찰받아도 개발이 어렵다면 돈이 오랫동안 묶일 수 있습니다. 반대로 위험 요소를 충분히 검토하고 활용 방안을 찾을 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수도 있습니다.

오늘은 실제 김천시 임야 경매 물건을 사례로 어떤 점을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

■ 감정가 49% 하락! 정말 좋은 경매 물건일까요?

이번 임야 경매 물건은 감정가 약 3억4천만 원, 현재 경매가 약 1억7천만 원, 감정가 대비 약 49% 하락한 물건입니다. 숫자만 보면 매우 저렴하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 토지 경매에서는 '왜 이렇게 가격이 떨어졌는지'​를 먼저 확인해야 합니다.

이번 물건은 김천시에 위치한 임야로, 농림지역(임업용산지) 일부 보전관리지역 약 18,993평(62,678㎡) 규모입니다.

지형은 양쪽 능선이 높고 중앙이 골짜기 형태를 이루며 평균 경사도는 약 25~30도입니다. 이런 지형은 활용 가능성도 있지만 반드시 검토해야 할 부분이 있습니다.

■ 임야 경매에서 가장 먼저 확인해야 하는 위험 요소

① 맹지 여부와 진입도로

경매에서 가장 많이 놓치는 부분이 바로 도로 문제입니다. 이번 물건도 임야와 기존 도로 사이에 지적상 농지가 접해 있는 것으로 확인됩니다.

실제로 진입이 가능한지, 추가 협의가 필요한지, 도로 사용에 문제가 없는지는 반드시 확인해야 합니다. 또한 인근 전원주택단지의 진입도로가 개인 소유인지도 확인이 필요합니다.

개인 소유 도로라면 상황에 따라 토지사용승낙이나 통행 협의가 필요할 수도 있기 때문입니다.

② 분묘 유무

로드뷰 등을 통해 보면 분묘가 있는 것으로 보이는 구간이 있습니다. 실제 현장에서는 반드시 무연고 묘인지, 유연고 묘인지 확인하는 것이 중요합니다. 필요하다면 전문 장묘업체를 통해 조사하는 것이 안전합니다.

관련 기준에 따라 분묘 주변을 이격해 개발이 가능한 경우도 있으므로 현장 여건과 관련 법령을 함께 검토해야 합니다.

③ 지하수 개발 가능성

현재 상수도 공급이 어렵다면 관정 개발이 가능한지도 확인해야 합니다. 특히 향후 주택이나 체류시설을 계획한다면 사용량에 맞는 지하수 확보가 가능한지 전문업체와 상담하는 것이 좋습니다.

④ 간벌 작업

오랫동안 관리되지 않은 임야라면 잡목과 수목 정리가 필요할 수 있습니다. 간벌은 단순히 나무를 베는 작업이 아니라 향후 개발 계획과 산림경영계획을 함께 고려해 구역별로 검토하는 것이 중요합니다.

■ 그렇다면 이 임야는 활용 가치가 없을까요?

제 개인적인 의견으로는 무조건 나쁜 임야는 아닙니다. 다만 '무엇을 할 것인가'​를 먼저 정해야 합니다. 예를 들어 다음과 같은 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

✔ 농림어업인 주택

자격요건을 충족한다면 농림어업인 주택을 계획하는 방법도 검토할 수 있습니다.

✔ 산촌체류형 쉼터

간벌과 기반 정비를 병행하면서 활용하는 방안도 생각해 볼 수 있습니다.

✔ 산림경영관리사와 산림경영계획

산림경영계획을 전제로 산림경영관리사와 작업로(임도)를 함께 검토하는 것도 하나의 방법입니다.

✔ 관광농원

산림경영계획과 연계해 숲속야영장 등 관광농원 형태로 활용할 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

✔ 중앙 골짜기 활용(개간허가)

지형을 충분히 검토한 뒤 중앙부를 활용한 농업경영 계획도 하나의 대안이 될 수 있습니다.

물론 이러한 계획은 관련 법령과 허가 가능 여부, 현장 여건 등을 종합적으로 검토한 뒤 판단해야 합니다.

■ 경매는 가격보다 '활용 계획'이 먼저입니다.

많은 분들이 싼 임야를 찾습니다. 하지만 실제 현장에서는 얼마에 샀는가보다 어떻게 활용할 수 있는가가 더 중요합니다.

개발이 어려운 임야라면 아무리 싸게 낙찰받아도 오랫동안 자금이 묶일 수 있습니다.

반대로 위험 요소를 충분히 검토하고 자신에게 맞는 활용 계획을 세운다면 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

그래서 저는 항상 이렇게 말씀드립니다. 좋은 임야는 싼 임야가 아니라 개발 가능한 임야입니다.

■ 자세한 내용은 영상에서 확인할 수 있습니다.

이번 글에서는 핵심 내용만 정리했습니다. 영상에서는 위성지도와 현장 자료를 보면서 도로는 어떤 문제가 있는지, 경사도는 어느 정도인지, 개발 시 어떤 점을 주의해야 하는지, 실제로 어떤 활용 방안을 검토할 수 있는지 등을 하나씩 자세하게 설명했습니다.

임야 경매와 토지 경매를 준비하고 계신다면 입찰 전에 꼭 한 번 영상을 확인해 보시기 바랍니다.

여러분의 삶에 가치를 더하는 으뜸토목설계사무소였습니다.